Как правильно выбрать и купить квартиру

Для того чтобы правильно выбрать квартиру при покупке, необходимо не покупать первый предложенный вариант с доски объявлений в интернете. С учетом достаточно высокой стоимости недвижимости имеет смысл подойти к такому приобретению основательно. Лучше потратить лишние месяц-два на поиски оптимального варианта квартиры, чем попасть на мошенников или купить жилье, в котором будет неудобно и некомфортно жить. Для многих вопрос, по каким параметрам выбирать квартиру при покупке, является достаточно сложным, поэтому имеет смысл обратить внимание не только на площадь, но и выбрать лучший этаж, состояние и планировку, но и инфраструктура района и состояние дома.

Оптимальным вариантом является наличие собственной полноценной инфраструктуры в шаговой доступности или в одной-двух остановках. К такой инфраструктуре относятся – супермаркеты, аптеки, учреждения образования и здравоохранения. Положительным моментом является доступность транспорта, причем желательно, чтобы около дома проходил не один маршрут, а несколько – так можно быстро добраться в любой район города. В городах, где есть метро, важно иметь к нему доступ, причем не в получасе езды на автобусе или трамвае, а в 10-15 минутах ходьбы.

Не стоит забывать и о парках, развлекательных центрах, фитнес-клубах и заведениях общественного питания – не все же время сидеть дома и ходить только за продуктами в ближайший магазин. При приобретении квартиры в новом районе стоит узнать о перспективах его развития, так как районы со вторичным жильем в большинстве случаев имеют развитую инфраструктуру, хотя очень многое зависит от года застройки и месторасположения конкретного дома.

Одним из действенных советов, какую квартиру лучше выбрать в многоквартирном доме, можно считать изучение подъезда, непосредственно здания и прилегающей территории. Важно посмотреть, в каком состоянии подъездные пути и тротуары – по ним придется ездить и ходить (что особенно важно с детской коляской или велосипедом), и если там многочисленные старые ямы и выбоины, то проблемы в будущем гарантированы. Стоит изучить двор на наличие детской и спортивной площадок, лавочек. Хороший ремонт в подъезде также будет плюсом. Не стоит лениться и пообщаться с будущими соседями относительно того, как работают в районе коммунальные службы, какие соседи живут на площадке и в подъезде. Имеет смысл узнать у старожилов дома относительно состояния коммуникаций в нем, так как будет неприятным сюрпризом постоянно подтопляемый водой (или еще хуже канализацией) подвал или регулярные порывы труб водоснабжения.

Немаловажным моментом, о котором важно помнить перед тем, как купить квартиру – это проверить документы на нее. Особенно этот вопрос актуален при покупке жилья на вторичном рынке, так как аферистов, мошенников и просто желающих заработать на неопытном покупателе очень много. Для того чтобы сделка прошла успешно, необходимо проверить несколько ключевых моментов, касающихся покупаемой недвижимости.

Перед тем как выбрать недорогую квартиру на вторичном рынке, необходимо удостовериться, что человек, ее предлагающий, имеет право ее продавать. Для этого достаточно посмотреть документы на жилье и сравнить паспортные данные продавца – он должен значиться единственным (это очень важно) владельцем недвижимости. Если продавец всячески увиливает от показа документов на квартиру, ссылаясь на то, что они у него в другом месте или сейчас заканчивается процедура переоформления недвижимости, то стоит отказаться от сделки. Важно обратить внимание не только на совпадение фамилии продавца в паспорте и документах на недвижимость, но и на количество владельцев, так как без письменного согласия остальных членов семьи продажа не будет иметь юридической силы. Во многих случаях имеет смысл обратиться к сторонним организациям, предоставляющим услугу полной проверки документов участников сделки.

Немаловажным моментом при покупке жилья в многоквартирном доме, является правильное и законное оформление сделки купли-продажи. У продавца необходимо обязательно проверить документы на куплю-продажу квартиры, причем список документов может немного отличаться в зависимости от того, каким образом владелец ее получил. Если недвижимость была приватизирована, то документом, подтверждающим право собственности, является договор передачи, а если она была куплена, то соответствующий договор с предыдущим владельцем, причем к нему прикладывается акт приема-передачи и расписка о получении денежных средств. В случае если квартира была куплена на этапе строительства, то основной правоустанавливающий документ – соглашение о долевом участии и акт приема-передачи готового к заселению жилья. Отдельное внимание стоит уделить, если квартира перешла владельцу по договору дарения или получена по наследству, так как возможна ситуация с неучтенными наследниками или использование дарственной для создания мошеннической схемы. В таких случаях рекомендуется посоветоваться с юристом, который может проверить правдивость документов.

В процессе приобретения важно обратить внимание на ее историю. Для этого необходимо не только знать, какой необходим перечень документов, подтверждающих куплю-продажу квартиры, но и способы, как она попала нынешнему владельцу. Сделка вызовет сомнения, если за последние два-три года было несколько переходов права собственности на жилье. Подобные действия часто используются для сокрытия мошеннических схем, но возможно, что владелец сам точно не знает каких-то подробностей, касающихся прежних хозяев. Желательно изучить не только документы на квартиру, которые предоставляет ее нынешний владелец, но и операции с ней, произошедшие три, пять, а если имеется возможность, то и десять лет назад. Так можно обезопасить себя от внезапно появившихся наследников или опекунов несовершеннолетних детей, которые претендуют на заветные квадратные метры. Стоит поговорить с соседями перед покупкой, которые могут рассказать немало интересного о покупаемом жилье, причем в достаточно подробном исполнении.

Для того чтобы правильно купить квартиру, и оформить необходимые документы на куплю-продажу, не обойтись без выписки из Единого государственного реестра недвижимости. Она необходимо для того, чтобы обезопасить покупателя от непредвиденных ситуаций, например, появление еще одного из собственников жилья. Благодаря выписке, можно точно знать, сколько реальных хозяев у недвижимости, ее параметры, а также была ли проведена несанкционированная с БТИ перепланировка. Немаловажным моментом, который можно выяснить при помощи выписки из ЕГРН, является наличия обременений у жилья – арест за долги, залог в банке. Приобрести такую квартиру уже невозможно до момента снятия обременений, так как такое имущество заблокировано.

Процесс переговоров чаще всего происходит еще до момента проверки квартиры. Продавец называет свою цену на нее, а покупатель сумму, которую он готов заплатить. Но полноценно можно договариваться только после того, как квартира будет проверена, и покупатель сможет убедиться, что в ней отсутствуют подводные камни. Во время переговоров надо торговаться. Естественно, снизить стоимость жилья наполовину не получится, но на 3-5% обычно продавцы готовы уступить. Также в процессе переговоров можно уточнить ряд вопросов:

• Сумма аванса.

• Сроки действия соглашения о приобретении недвижимости.

• Дата, когда будет окончательно подписан договор купли-продажи.

• Условия договора.

• Форму и порядок расчета.

• Сроки, в которые продавец выпишется из квартиры и заберет свои вещи (если они имеются).

• Форс-мажорные обстоятельства.

Если решение о покупке принято, то для того, чтобы забронировать недвижимость и получить гарантии, имеет смысл заключить договор задатка, показывающий серьезность намерений. Главная особенность такого договора в том, что в случае отказа от сделки продавцом он будет обязан выплатить неустойку покупателю в двойном размере от суммы задатка. Также можно внести аванс или предоплату, причем продавец должен написать расписку о получении денежных средств, но если сделка сорвется, то нынешний владелец квартиры просто возвращает полученную сумму.

Передача денег продавцу покупателем за квартиру может осуществляться самыми разными способами:

• При помощи банковской ячейки.

• Банковским переводом на расчетный счет продавца.

• Наличными.

• С помощью аккредитива.

Специалисты рекомендуют использовать аккредитив, деньги на котором блокируются до полного подписания договора купли-продажи. Если квартира покупается в новостройке, то стоит воспользоваться счетом ЭСКРОУ, деньги с которого поступят застройщику после полного выполнения им обязательств, указанных в договоре.

Главный документ при покупке квартиры – договор купли-продажи, подтверждающий согласие сторон сделку. В договоре указываются права и обязанности сторон – передача прав собственности на жилье одной стороной и оплата второй оговоренной суммы. Для того чтобы такой документ полноценную юридическую силу, имеет смысл сразу обратиться к юристу, которые поможет его правильно составить, учтя пожелания и требования сторон. Конечно, услуга не бесплатная, но наличие правильно составленного договора позволит обезопасить и продавца, и покупателя от возможных неприятностей. Подписание договора рекомендуется производить при независимых и дееспособных свидетелях – это не будет лишним.

В большинстве случаев застройщики на своих официальных сайтах и в офисах предоставляют список необходимых бумаг. Документы, которые нужны для оформления, чтобы купить квартиру от застройщика:

• Заявления, написанного лично покупателем, о регистрации объекта недвижимости.

• Квитанции об оплате госпошлины.

• Договора долевого участия.

• Акта приема-передачи квартиры.

• Справки о том, что платежи по ДДУ полностью оплачены.

• Разрешения на ввод здания на эксплуатацию.

• Кадастрового паспорта жилья.

Такой пакет документов позволит не только на законных основаниях вселиться в свою квартиру, но и совершать с ней в будущем различные действия – продавать, дарить, оставлять в наследство.

Покупка жилья в ипотеку – один из популярных и распространенных вариантов получения заветных квадратных метров. Пошаговая инструкция, как купить квартиру в ипотеку доступна на сайтах многих банков, но ключевой этап в процессе покупки – это согласование представителями банковской организации суммы кредита и оформление документов на недвижимость. Ипотечный кредит выдается под залог покупаемой недвижимости, являющейся до определенного момента собственностью банка, который в случае неуплаты может ее конфисковать в счет погашения долга.

Для получения ипотечного кредита покупателю необходимо доказать свою платежеспособность, после чего банк принимает решение о сумме, которую он готов выдать. При оформлении ипотеки жилье обязательно необходимо застраховать и провести независимую оценку. Ипотечный заем выдается не только на квартиры в новостройках, но и на жилье на вторичном рынке. На данный момент оформить ипотеку не так сложно, как кажется, так как одним из главных условий является официальное трудоустройство и стабильный доход. Ключевое достоинство – возможность заселиться в свою квартиру сейчас, не собирая необходимую для ее приобретения сумму и не оплачивая аренду недвижимости для проживания.

На сегодняшний день в нашей стране действует немало льготных программ для покупки собственного жилья, направленных на то, чтобы оно было максимально доступным каждому. Естественно, в каждом регионе действуют и федеральные, и локальные программы, но самыми популярными считается несколько видов ипотек:

• Дальневосточная – можно купить недвижимость только ДФО, ставка – 2% годовых.

• Льготная – позволяет по всей стране купить жилье по сниженной процентной ставке 7% годовых.

• Семейная – действует по всей территории РФ, ставка до 6% на срок до 30 лет.

• Сельская – возможность приобретения жилья в сельской местности с годовой ставкой до 3%.

• Для строительства дома – работает программа в определенных регионах, в которых можно построить дом за счет кредитных средств, выдаваемых под 6,1% годовых.

• Военная – рассчитана на военнослужащих.

Перед покупкой квартиры в ипотеку имеет смысл проконсультироваться со специалистами, которые подскажут, можно ли сделать покупку более выгодной, участвуя в той или иной государственной программе.

После того как купили квартиру, что делать дальше, знают немногие, но одним из важных этапов такого приобретения – это оформление документов. Важно сразу после покупки подписать акт приема-передачи объекта недвижимости, что особенно важно при приобретении жилья в новостройках. Если акт подписан, то претензии к застройщику относительно некачественного ремонта или брака, допущенного во время строительства, не принимаются. В случае покупки жилья на вторичном рынке акт можно не подписывать.

После покупки квартиры в новостройке или на вторичном рынке обязательно необходимо сообщить о смене владельца недвижимости в ресурсоснабжающие компании для того, чтобы изменить лицевые счета за коммунальные услуги.

Не стоит забывать и о том, что приобретение недвижимости – это достаточно крупная сумма, поэтому с ее помощью можно снизить налогооблагаемые доходы при помощи налогового вычета. Относительно подробностей налогового вычета имеет смысл проконсультироваться с финансовыми специалистами, предоставляющими помощь в решении таких вопросов.