Как правильно оформить переуступку прав на квартиру в 2023 году

Представим ситуацию, когда покупателю понравился недостроенный дом, но все квартиры в нем уже раскуплены на этапе котлована. В этой ситуации можно поискать продавца, который собирается передать права требования на эту недвижимость, и узнать, что такое договор переуступки при покупке квартиры. Соглашение называется цессией, продавец становится цедентом, а покупатель цессионарием. Важно, что покупатель приобретает не объект недвижимости, а только право на него, по этому праву он будет требовать жилплощадь у застройщика, который сдаст дом в эксплуатацию.

Сделка находится в правовом поле, ее регулирует ФЗ № 214, определяющий права граждан в долевом строительстве. После подписания договора его обязательно регистрируют в Росреестре. Для заключения соглашения требуется согласие застройщика, без него сделку не зарегистрируют.

Купить квартиру по переуступке можно только в новостройке, еще не сданной в эксплуатацию. Продавец может уступить право требования после оплаты стоимости сделки или с переводом долга на нового участника долевого строительства.

Как любая сделка, договор имеет преимущества и недостатки для продавца и покупателя. Для тех, кто решил реализовать свои права на недвижимость, появляется реальная возможность быстрого заработка. На стадии котлована жилье стоит на 20—30% дешевле, чем готовое к сдаче. Гражданин может заключить договор после публикации проектной декларации, а переуступить право перед сдачей дома жильцам. Минусы для продавца существуют: не факт, что найдется желающий перевести на себя права на недвижимость, договор цессии требует много времени на оформление, нужно платить налог при переуступке квартиры и подавать декларации.

Покупатель приобретает жилье дешевле, чем в новостройке и на вторичном рынке. Если цедент остро нуждается в деньгах, можно поторговаться и купить права всего лишь на 5—10% дороже, чем он их приобретал. Риски покупки квартиры по переуступке присутствуют:

• получение не самой жирлощади, а только прав на нее, застройщик может обанкротиться и не выполнить обязательства;

• невнимательное изучение сопроводительной документации приводит к приобретению прав цедента с большими долгами, это еще один фактор, которым опасна переуступка квартиры;

• мошеннические действия, заключающиеся в двойных продажах, когда недвижимость переуступается сразу нескольким цессионариям.

Несмотря на опасности, подстерегающие граждан, пожелавших купить права на недостроенное жилье, переуступка собственности на квартиру является выгодной сделкой при точном следовании правилам.

Можно ли приобрести квартиру по переуступке после того, как жилье найдено? Да, можно, но для этого рекомендуется внимательно ознакомиться с договором ДДУ. Цедент должен предоставить цессионарию оригинал с печатями и подписями сторон и отметкой Росреестра о регистрации. Стоит зайти на сайт и проверить, действительно ли зарегистрирован договор. Мошенники могут подделать бумагу. Переуступка прав на квартиру в новостройке будет эффективной, и цессионарию действительно удастся выгодно приобрести жилье, если он заранее проверит репутацию застройщика:

• Перед тем как покупать квартиру по переуступке, необходимо проверить, не находится ли застройщик в процессе банкротства, данные представлены в Едином реестре сведений о банкротстве физических и юридических лиц. От обанкротившейся организации крайне сложно получить компенсацию.

• Уголовное дело против организации — застройщика является еще одним поводом отказа от заключения договора переуступки квартиры, эти подводные камни стараются исключить. Информация об уголовных преследованиях размещена на сайте Федерального арбитражного суда. Дополнительно стоит поинтересоваться количеством выигранных и проигранных дел против застройщика.

•Проектную декларацию также стоит внимательно изучить, если намерения компании соответствуют реальному положению дел, то соглашение цессии можно заключать.

Эксперты сферы недвижимости рекомендуют всесторонне изучить вопрос, перед тем как оформить договор переуступки прав на квартиру. Актуальная информация представлена в отзывах и на форумах, где покупатели делятся мнениями о покупке недвижимости в новостройках.

К заключению договора цессии необходимо подготовиться и следовать этапам. Сначала собирают документы, которые нужны при переуступке квартиры:

• Договор долевого участия.

• Подтверждение мужа или жены на сделку требуется, если ДДУ оформлялся в браке – жилой объект относится к совместно нажитому имуществу. Это правило касается цедента и цессионария.

• Разрешение на передачу прав от застройщика запрашивается, чтобы в дальнейшем он не смог признать сделку незаконной. В некоторых компаниях получение разрешения — платная услуга.

• Справка об отсутствии долгов выдается бухгалтерией застройщика после оплаты цены договора. Если задолженность не погашена, в сделке участвует представитель застройщика, а долг передается цессионарию.

• Разрешение от банка на переуступку требуется, если недвижимость приобретена в кредит, когда права требования находятся под залогом.

На следующем этапе заключают договор цессии, в документ включают сведения:

• дату и место подписания договора;

• номера паспортов и ФИО;

• информацию об объекте недвижимости;

• стоимость — сколько покупатель платит за права;

• порядок расчетов — чаще всего деньги отдают после регистрации через ячейку банка;

• права и обязанности сторон, подписи с расшифровкой.

Выгодно купить квартиру по переуступке — значит учесть все нюансы. Например, такой — если строительная компания письменно дала согласие на цессию, в бумагах необходимо прописать ответственность застройщика перед дольщиком. В этой ситуации с компании можно требовать неустойку, если объект не будет сдан вовремя.

Многих интересует, где найти договор переуступки квартиры в новостройке, образец есть на портале Росреестра и на сайтах, которые предлагают услуги по поиску недвижимости и юридическому сопровождению.

Договор регистрируют в Росреестре, обычно это делают через МФЦ, но можно обратиться в одно из отделений организации. Сотруднику МФЦ предоставляют:

• договор ДДУ;договор продажи квартиры по переуступке;

• квитанцию об оплате пошлины за услугу, которая составляет 350 руб., пошлину оплачивает покупатель;

• паспорта продавца и покупателя;

• согласие супругов цедента и цессионария, заверенное у нотариуса;

• разрешение на переуступку от строительной фирмы;

• справку о выплате долгов по кредиту;

банковское разрешение на цессию.Представители государственных служб требуют оригиналы документов или их официально заверенные копии. Сотрудник примет документы и перешлет в Росреестр, там рассмотрят их, если ошибок нет, внесут сведения в реестр оформления недвижимости. Обычно документы оформляются в течение 10 дней.

На этом сделка считается завершенной, покупателю прав нужно дождаться окончания строительства дома. Зданию присваивают адрес, индекс, оформляют на него кадастровый паспорт. После составления протокола распределения квартир можно получать ключи и регистрировать право собственности на жилплощадь в Росреестре.

Переуступка квартиры, полученной в ипотеку, сложнее, чем приобретенной сразу. Перед тем как продать право требования, необходимо выплатить долги по кредиту или передать долги покупателю. Процедура требует участия юриста, так как долг передать непросто. Если в сделке участвует несовершеннолетний, то необходимо получить согласие на продажу прав на жилье от органов опеки. Цессию подписывают родители или опекуны ребенка. Сложности бывают и при передаче прав на жилье, купленное с участием материнского капитала. Дети обязаны получить свои доли в собственность, это условие прописывают в договоре переуступки.

Сделка заключается не только при передаче прав на недвижимость, еще и в других случаях:

• скончался человек, который давал взаймы знакомому — с последнего, родственники вправе требовать возврата средств;

• организация поглотила другую с задолженностями последней;

• один родственник уговаривает другого отдать свое жилье в залог банка взамен одобрения кредита, но не выплачивает его. Залогодатель теряет недвижимость, но получает право требовать от должника компенсацию.

Термин действует и в страховой сфере, когда страховщик выплачивает пострадавшему компенсацию и вправе требовать ее с виновника ЧП.

Мы выяснили, что значит переуступка прав при покупке квартиры, и как выгодно ее продать по договору цессии. Сделка удобна для тех, кто присмотрел подходящее жилье в новостройке, но не может его приобрести из-за того, что вся недвижимость в этом ЖК уже распродана. Для продавца также есть выгода — он возвращает вложенные в недвижимость деньги с процентами.К заключению договора нужно отнестись с вниманием цеденту и цессионарию. Первый должен быть внимательным к передаче денег, а второй проверить легальность прав продавца, отсутствие долгов по кредиту и репутацию застройщика. Сделать переуступку квартиры можно с выгодой для обеих сторон, находясь в рамках закона.